Asta giudiziaria Fabbricato commerciale Via Paolo Borsellino, 59 Acri CS

piena e intera proprietà di:
1) IMMOBILE N.1: Magazzino/Locale Deposito sito in via Giovanni Falcone nn.19-21-23al piano seminterrato; confina con muro di sostegno a nord, sud (in parte) e ovest, con sub. 39
e con sub. 21 stesso foglio e particella a est, con corte condominiale sub. 43 stesso foglio e
particella a sud (in parte);
2) IMMOBILE N.2: Negozio sito in via Suor Maria Teresa De Vincenti n. 5 al piano terra;
confina con corte condominiale sub. 43 stesso foglio e particella a nord, est e ovest e vi
prospetta a sud, con sub. 3 stesso foglio e particella a nord e ovest, con vano scala sub. 26
stesso foglio e particella a nord, sud e est. DATI IDENTIFICATIVI CATASTALI da
Pignoramento Fg. P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza N. 1 – Locale di Deposito – piano
S1 85 207 38 (ex sub. 37) C/2 2 779 mq N. 2 – Negozio – piano T 85 207 27 C/1 4 600 mq.
Gli immobili ricadono in un’area centrale del Comune di Acri, prevalentemente a carattere
residenziale, completamente urbanizzata, ubicata a circa 2 km dal nucleo storico della città e
che dista meno di 1 km dalla sede del Municipio; la zona è ben servita grazie alla presenza di
servizi pubblici e privati quali: parcheggi, zone verdi, scuole, uffici pubblici, ufficio postale,
banca, farmacia oltre a negozi di varie tipologie; gode di una buona posizione essendo
facilmente raggiungibile dalla S.S. 660 DI ACRI che collega Acri al capoluogo bruzio nonché
allo svincolo autostradale di Montalto Uffugo-Rose; in particolare, il fabbricato che
comprende le unità immobiliari in esame è posto all’incrocio tra via Suor Maria Teresa De
Vincenti e via Giovanni Falcone (già via Pastrengo), in posizione prospiciente l’ufficio
postale; nella zona si rileva inoltre facilità di parcheggio, per la vicinanza di un’area, con
accesso da via Paolo Borsellino, destinata a parcheggio gratuito. Caratteristiche del
Fabbricato Condominiale: Il fabbricato residenziale-commerciale, di cui fanno parte gli
immobili pignorati, consta di quattro piani fuori terra e di un piano seminterrato e prospetta,
oltre che su via Paolo Borsellino a est, su via Suor Maria Teresa De Vincenti a Nord e su via
Giovanni Falcone per gli altri lati; è costituito da: – piano seminterrato, destinato a locali
deposito, e che comprende anche il locale destinato a cabina elettrica, – piano terra, destinato a
locali commerciali, – piano primo e piano secondo, destinati ad abitazioni, – piano sottotetto,
destinato ad abitazioni e pertinenze; dal punto di vista costruttivo l’edificio presenta una
struttura a telaio con travi e pilastri in cemento armato, solai in latero-cemento, murature in
mattoni forati e copertura a falde con sovrastante manto in tegole, prospetti intonacati e
tinteggiati e serramenti esterni in legno per le abitazioni, al piano terra i prospetti sulle tre
facciate principali (est, nord ed ovest) sono rivestiti con una zoccolatura in travertino; la
costruzione risale agli anni ’80, è di qualità media (architettura, standard e finiture di carattere
medio-moderno, qualità della costruzione adeguata alle norme tecniche dell’epoca di
realizzazione), e presenta uno stato di manutenzione discreto, essendo in condizioni normali
di conservazione e necessitando, per quanto è stato possibile appurare, solo di interventi di
manutenzione ordinaria specifici per l’utilizzo.In particolare, si precisa che, per come riportato nella perizia di stima, l’immobile presenta
alcune difformità urbanistico – edilizie così rappresentate: 1. Comuni ai due Immobili 1.1.
(1986) aumento di 10 cm della dimensione minore in pianta del fabbricato (da progetto
L=19,00 m, da rilievo L=19,10 m); 1.2. (1994) installazione di un ascensore ad uso esclusivo
dei due beni che, in aggiunta alla scala prevista in progetto, collega verticalmente i due
immobili in esame; 2. Immobile n. 1 (sub. 38) – piano seminterrato 2.1. (1994) realizzazione
di un WC nell’intercapedine ovest; 2.2. (1994) posizionamento allo spigolo nord-ovest
dell’intercapedine di una scala metallica; 2.3. (1994) realizzazione di divisioni interne con
conseguente formazione di quattro vani, due disimpegni e di un locale tecnico, posto
nell’intercapedine, a servizio dell’ascensore; 3. Immobile n. 2 (sub. 27) – piano terra 3.1.
(1988) lo stato di fatto dell’immobile non è conforme a quanto rappresentato nella planimetria
del piano terra allegata al condono dove sono rappresentati due immobili separati; tali unità
immobiliari agli atti catastali erano distinti, fino al 1988, dai subalterni 1 e 2 che hanno poi
originato per fusione l’attuale subalterno 27; 3.2. (1994) modifiche alle divisioni interne con
conseguente formazione di ulteriori due vani oltre a quello principale: uno di dimensioni
rilevanti che affaccia a sud (retronegozio) l’altro ricavato nella zona servizi. Possibilità di
Sanatoria, Ulteriori Opere Ai fini del controllo della possibilità di sanatoria per le difformità
rilevate si osserva che: ? il WC di cui al punto 2.1. non è sanabile e andrà smantellato perché
non rispetta gli standard minimi igienico-sanitari ed inoltre essendo specificato nella pratica di
condono che: “… Le difformità a cui fa riferimento la domanda di sanatoria consistono in:
OMISSIS che ha comportato la creazione di OMISSIS e di volumi tecnici sotto il
marciapiede. …” l’ambiente potrà essere utilizzato solo come locale tecnico o intercapedine
isolante; ? le difformità di cui al punto 1.1. non sono rilevanti in quanto rientrano nella
tolleranza costruttiva del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, consentita dall’art.34-
bis del D.P.R. 380/2001; ? l’installazione dell’ascensore riportata al punto 1.2. rientra tra i
lavori di edilizia libera (D.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. b), volti all’eliminazione
delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero
di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –
Edilizia – attività 21); tali lavori possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo nel
rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di
settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (Glossario unico per le opere di
edilizia libera – D.M. 2 marzo 2018); ai fini sismici l’intervento rientra, ai sensi del D.P.R. n.
380/2001, art. 94bis, comma 1, lett. c) e del Regolamento Regione Calabria n. 1 del 04
gennaio 2021 – Allegato 3 – Elenco C, tra gli interventi “privi di rilevanza” nei riguardi della
pubblica incolumità, e pertanto secondo quanto previsto dal Regolamento, è soggetto a
deposito; ? le opere che comportano una diversa distribuzione degli spazi interni (punti 2.3. e3.2.), il posizionamento della scala metallica (punto 2.2.) e l’accorpamento delle due unità
immobiliari al piano terra (punto 3.1.), possono ricondursi alla categoria della manutenzione
straordinaria art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001; Per quanto finora esposto, le
difformità rilevate ed elencate precedentemente, ad eccezione del WC ricavato
nell’intercapedine del sub. 38, sono sanabili, ad istanza dell’eventuale aggiudicatario. Per
la regolarizzazione urbanistico-edilizia va presentata quindi Segnalazione Certificata di Inizio
Attività (S.C.I.A.) in sanatoria ai sensi dell’art. 37, comma 4, del DPR 380/2001, in
accertamento di conformità, e con opere di ripristino a farsi per il WC non sanabile. Come già
riferito precedentemente, l’immobile n. 1 (sub. 38) è unito di fatto al sub. 39 (proprietà di
terzi) e tale situazione è conforme a quanto rappresentato nella planimetria del piano
seminterrato allegata al condono; per ottenere però la piena autonomia e funzionalità del bene
pignorato, al fine di consentire la vendita degli immobili, occorre realizzare il completamento
del muro di confine tra i due beni; inoltre occorre realizzare un servizio igienico in
sostituzione di quello esistente non sanabile; entrambi gli interventi possono ricondursi alla
categoria della manutenzione straordinaria art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001 e
rientrano tra quelli subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (C.I.L.A.) art. 6-
bis del DPR 380/2001. Le suddette difformità, ad eccezione del WC ricavato
nell’intercapedine del sub. 38, risultano sanabili e sono state portate a deconto del valore
di estimo. Con riferimento a quanto non precisato nel presente avviso di vendita ed in merito
alla descrizione dell’immobile, alla situazione di fatto e di diritto, alla regolarità urbanistica,
ecc…, si richiama quanto esposto dal C.T.U. nella relazione peritale in atti.